این مناطق تهران گران‌تر از شیکاگو و منهتن شدند!

خلیج فارس:ماهانه بین ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد مسکونی در شهر تهران عرضه می‌شود که قیمت هر متر آنها یک میلیارد تومان یا بالاتر است. این واحدها در بازار مسکن و در میان فعالان بازار به عنوان «سوپرلوکس» شناخته می‌شود.

روزنامه ایران نوشت: سوپرلوکس‌ها در آگهی پلتفرم‌های اینترنتی خرید و فروش مسکن منتشر نمی‌شود و تعدادی از مشاوران املاک فایل آنها را در اختیار دارند.

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه شمیرانات شهر تهران در خصوص معامله واحدهای سوپرلوکس می‌گوید:«۱۵ تا ۲۰ درصد واحدهای عرضه شده معامله می‌شود و اکثر واحدها خریداری ندارد.»

اما بررسی مقایسه‌ای قیمت املاک در نقاط «سوپرلوکس» تهران با قیمت مسکن در بهترین و گران‌ترین مناطق چند شهر در آمریکا نشان می‌دهد قیمت خانه‌های لوکس تهران حتی از این خانه‌ها نیز گران‌تر است. به طور مثال در حالی که قیمت یک واحد 950 متری پنت هاوس با ویژگی‌هایی مثل باشگاه و سینمای اختصاصی و روف‌گاردن و استخر و… در خیابان فرشته تهران نزدیک به 13 میلیون دلار (با دلار 81 هزار تومانی) قیمت دارد، یک خانه 850 متری در ایلینوی آمریکا که حتی زمین گلف اختصاصی نیز دارد، با قیمت 5.2 میلیون دلاری عرضه می‌شود!

در نقاط اعیان‌نشین تهران، قیمت واحدهای سوپرلوکس از متری 850 میلیون تومان (چیزی حدود 10 هزار دلار) شروع می‌شود و بعضاً تا متری یک میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت می‌خورد. مشخصه این واحدها متراژ بالای آن و استفاده از نهاده‌های خاص در ساخت‌وساز و تزئینات داخلی است. قیمت فروش آپارتمانی 900 متری با این مشخصات در خیابان شهید فیاضی (فرشته) یک‌هزار میلیارد تومان است، در نیاوران و در «تاپ لوکیشن» منطقه، آپارتمان‌های سوپرلوکس متری 800 تا 850 میلیون تومان قیمت دارد، چیزی بالغ بر 10 تا 13 میلیون دلار!

به گفته مشاوران املاک فعال در منطقه یک، معامله آپارتمان‌های سوپرلوکس به تعداد «انگشتان دست» در هر ماه است. یکی از مشاوران املاک در این منطقه می‌گوید:«متراژ واحدهای گران‌قیمت از 400 متر به بالاست و قیمت هر متر تقریباً زیر 850 میلیون تومان (متری 10 هزار دلار) نیست.»

به گفته این مشاور املاک، واحدهای سوپرلوکس در برج‌های خاص و معروفی واقع هستند و قیمت هر متر آنها دو یا سه برابر متوسط قیمت منطقه است. مشاوران املاک منطقه یک می‌گویند، ماهانه 100 تا 110 واحد سوپرلوکس برای فروش عرضه می‌شود ولی درخواست خرید این واحدها بسیار کم است و واحدهای با قیمت بالاتر از متری یک‌ میلیارد و 200 میلیون تومان حتی یک مورد فروش در سال 1404 نداشته است. در این منطقه تهران، واحدهایی هم با پایه دلار قیمت‌گذاری می‌شوند اما این واحدها اصلاً معامله نمی‌شود.

منطقه یک تهران شامل محله‌های اعیان‌نشین و گران‌قیمتی مانند نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک، قیطریه و… می‌شود. قیمت آپارتمان‌های لاکچری در این محله‌ها نیز بسیار بالاست و با توجه به متراژ، امکانات، طراحی، دید و موقعیت ملک، تفاوت زیادی دارد.

بر اساس اطلاعات موجود، در سال ۱۴۰۴ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک تهران در محله‌های خوب می‌تواند از حدود ۲۰۰ میلیون تومان به بالا باشد. برای آپارتمان‌های لاکچری و نوساز با امکانات ویژه، این قیمت می‌تواند به مراتب بیشتر شود و به ۴۰۰ میلیون تومان یا بیشتر در هر مترمربع برسد. متوسط قیمت یک متر آپارتمان در ولنجک 700 میلیون، دربند 400 میلیون، قیطریه 390 میلیون و تجریش 450 میلیون تومان است. اما نکته قابل توجه این است که قیمت هر متر آپارتمان سوپرلوکس دراین مناطق 2 تا 3 برابر متوسط قیمت است. متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران حدود 100 میلیون تومان است بنابراین قیمت سوپرلوکس‌ها یا واحدهای لاکچری در مناطق بالای شهر تهران 5 تا 10 برابر متوسط قیمت در شهر تهران است.

رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها به‌خصوص در مناطق بالا در شهر تهران در حالی است که قیمت مسکن در این مناطق از قیمت مسکن در برخی مناطق آمریکا پیشی گرفته است. با در نظر گرفتن نرخ ارز فعلی، می‌توان قیمت‌ واحدهای سوپرلوکس را به دلار تبدیل کرد تا یک مقایسه تقریبی انجام شود. با فرض نرخ تقریبی 82 هزار تومانی برای هر دلار آمریکا، قیمت هر مترمربع آپارتمان لاکچری در منطقه یک تهران می‌تواند از حدود 4 هزار دلار آمریکا به بالا باشد. قیمت یک متر آپارتمان سوپرلوکس در شهر تهران در حال حاضر بین 12 تا 15 هزار دلار است و قیمت کل آپارتمان یک‌هزار میلیارد تومانی معادل 12 میلیون دلار است. در شهری مانند نیویورک نیز در مناطق خوب، قیمت آپارتمان در این حدود است.

بر اساس جست‌وجوهای انجام شده، در سال ۲۰۲۵ میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در منهتن (گران‌ترین منطقه در نیویورک) می‌تواند از حدود یک‌میلیون دلار برای یک آپارتمان کوچک‌تر شروع شده و برای آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌تر با منظره و امکانات ویژه به 12 میلیون دلار برسد.

در جست‌وجوهای خود به چند مورد برخوردیم که به آن اشاره می‌کنیم:

قیمت یک خانه 569 متری در میامی فلوریدا آمریکا، با امکانات مشابه پنت‌هاوس‌های تهران، چیزی حدود 5 میلیون دلار آمریکاست. در سانفرانسیسکو، یک پنت‌هاوس 302 متری 7 سال ساخت، 9.5 میلیون دلار قیمت خورده و در واشنگتن، منطقه دیپلمات‌نشین پایتخت آمریکا یک پنت‌هاوس 1113 متری فول امکانات، 9.4 میلیون دلار قیمت دارد.

باید به این نکته هم اشاره کنیم که این مقایسه کلی است و قیمت‌های واقعی می‌توانند بسته به ویژگی‌های خاص ملک و شرایط بازار در زمان خرید بسیار متفاوت باشند اما آنچه مشخص است قیمت‌های برخی مناطق شهر تهران از الگوی مشخصی پیروی نمی‌کند.

بر اساس اطلاعات موجود، میانگین قیمت آپارتمان برای فروش به ازای هر متر در تگزاس حدود ۳۰۴۶ دلار، در آستین حدود ۴۴۶۷ دلار و در هوستون حدود ۱۹۴۸ دلار است.

میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در واشنگتن حدود ۶۱۶۸ دلار در هر متر، در شیکاگو حدود ۳۸۳۲ و در نزدیکی مرکز شهر حدود ۴۴۰۲ دلار است. میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در شهر نیویورک بسیار بالاست. در مرکز شهر میانگین قیمت حدود ۹۷۹۱ دلار گزارش شده که کمتر از قیمت واحدهای سوپرلوکس در تهران است. در حومه شهر نیویورک، این قیمت به حدود ۵۱۱۸ دلار در هر متر کاهش می‌یابد.

حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت‌های چندصد میلیارد تومانی در برخی مناطق شهر تهران را غیرواقعی می‌داند و معتقد است در بازار مسکن نظارت و کنترل قیمت‌ها رها شده است، چون در اکثر کشورها با نظارت بر بازار و اجرای برنامه‌های مالیاتی اجازه نمی‌دهند سرمایه کشور در بخش مسکن رسوب شود.

وی می‌گوید:«در کشورهای دیگر سرمایه رسوب شده در بخش مسکن 10 درصد است اما در ایران به‌ خاطر جذابیت کاذب، 40 درصد سرمایه در بخش مسکن رسوب شده که می‌توان گفت بحرانی جدی برای این بخش و کل اقتصاد است.»

وی یکی از علت‌های مهم قیمت‌های کاذب در بخش مسکن را شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و بی‌ثباتی و شوک‌های اقتصادی می‌داند و می‌گوید:«مردم برای حفظ ارزش پول به سمت خرید سرمایه‌ای مسکن می‌روند در حالی که در شرایط تحریم نیاز به سرمایه‌گذاری در بخش تولید داریم و سرمایه‌ها در بخش‌های غیرمولد رسوب شده است.»
چرا مهم است؟

خرید و فروش و معاملات خانه‌هایی که تقاضای واقعی برای آنها در حد یک درصد از سطح بازار است، قطعاً با قیمت‌های نجومی نیز همراه خواهد بود، اما به نظر می‌رسد رشد عجیب و غریب و بدون ضابطه قیمت‌ها در این سطح خود به افزایش قیمت مسکن در کل شهر تهران منجر شود. این درست است که بسیاری از مردم حتی توان نزدیک شدن به این نوع خانه‌ها را ندارند چه برسد به اینکه حتی به خرید آن فکر کنند، اما بازار مسکن مثل هر بازار دیگری، به صورت «دومینویی» رفتار می‌کند. در واقع قیمت‌ها از رأس هرم تقاضا آغاز و به سمت پایین آن تنظیم می‌شود.

شاید در نگاه اول، چنین قیمت‌های نامتعارفی با توجه به مشتریان خاص آن، چندان مهم نباشد، اما اگر نگاهی به قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران بیندازید، متوجه می‌شوید ساختار قیمت در نقاط متوسط و پایین این کلان‌شهر نیز خود را با قیمت‌های نجومی تطبیق می‌دهد و در نهایت چیزی به دست می‌آید که همین الان قابل رصد است؛ یک شهر بسیار گران با قیمت‌های نجومی که مدت زمان انتظار برای مسکن را به عدد باورنکردنی 57 سال هم رسانده است.